2021 주택 가격 전망

https://www.hankyung.com/realestate/article/202101121622e

2021.01 위 뉴스를 보고나서 생각나서 개인적인 예상 기록
집값 폭락하라고 기도하는 댓글이 많이 보이는데
본인들이 원하는 만큼의 하락은 없을테고.. 지난 저점만큼 내릴 것 같지는 않다.
실수요자가 이미 주택을 매입했다면 그냥 가지고 가는게 최선일 것 같고

2010년이후 주택가격 하락은 인구감소에 따른 집값 하락론도 있고
부동산대폭락이 온다!!! 라는 믿음이 팽배했는데
그게 깨지면서 실수요 + 패닉바잉(예비수요) + 투자수요가 합쳐져서 수요가 몰리면서 온 상승이고
좌파정부의 공급감소 정책은 여기 기름을 부었다.

문재인 정부가 불을 열심히 떼고 있긴한데 이제 기름이 떨어진 것 같아서
앞으로 조정장세가 펼쳐지지 않을까 … 예상을 해 본다.

조정이 오는 경우

주택가격은 시세와 호가의 차이가 크다
활황기에는 ‘시세<호가’이고 조정기에는 ‘호가<시세’가 되는데

시세 - 호가 = 호가갭

이 호가갭이 최근 30%정도??? 구준까지 벌어졌던 것 같다.
호가갭은 +로 갈 때는 30%까지 벌어지지만
-로 갈 때는 크게 벌어지지 않는 특징이 있는 것 같다.
보통 8억짜리 아파트 1000만원만 내려서 파는것도 급매물이라고 금방 소화가 된다.
+호가갭은 모르겠는데 -호가갭은 두개이상 뜨면 그냥 그게 시세라고 보면 된다.

호가갭 조정

조정장이 시작되면 호가갭만큼은 바로 0수준으로 축소될 수 있다.
호가갭이 컸던 지역은 이 호가만큼 즉각적인 하락이 발생할 것으로 본다.

과열지역인 경기도나 재개발재건축지역에서 30%정도
서울내에서는 10%
지방소도시 20%

시세의 하락

서울시내에서는 호가갭은 빠져도 주택가격의 직접적인 하락은 별로 없을거라고 생각하는데
지방도시나 지속적인 호재가 없는 경기도지역은 호가갭이 -로 역전되면서 하락까지 이어질것이라고 생각한다.
가격이 저렴한만큼 거주용 실수요가 아닌 가수요가 많이 발생했을것으로 본다.

노무현 때 대규모로 개발된건 용인인데
인프라에 비해 공급이 많아서 하락이 두드러졌던 것 같다
아예 반토막이 났던걸로 알고 있는데
최근 거의 회복된 것 같다

이번 조정장은 어디서 시작될까
또 용인?? 새로생긴 김포??
이번에 수요에 비해 대규모 공급이 이뤄졌고 인프라는 부족한 김포, 남양주 정도가 위험하지 않을까

아파트 이외 빌라 재개발

시세와 호가 차이는 아파트보다 빌라나 재개발지역이 더 큰것같은데
많이 오르지 않아서 시세의 급락은 없겠지만 호가갮의 역전만으로도 매매가는 많이 내릴 것 같다.

경매가의 경우는 일반적인 매매가와 좀 다를 수 있는데
경매는 조정기에 호가??감정가보다는 낙찰가를 봐야 하는데
낙찰가가 지역에 따라 49%, 64%정도까지 내려가는 경우가 많다
이정도 하락을 보일 수 있을 것 같다