변화 방향

부동산 매입 -> 개발

아파트 투자 -> 꼬마빌딩 투자 -> 소규모 부동산 개발

개인명의 임대 -> 임대사업자 -> 임대법인

요 몇년간 또 급격한 상승을 해서 이제 한참동안은 물가상승을 뛰어넘는 집값의 급격한 상승을 기대하기는 힘들어 보인다.

주택 공급이 증가하면 약간의 하락도 기대 해 볼만할 것 같다.

집값이 정체되면 개인들의 다주택 투자도 줄어들게 될거다.

그러려면 부동산 억제정책에서 공급증가정책으로 돌아선 이후가 될테니 5년이후가 되겠지만…

부동산 투자 필수 지식

이 땅을 개발했을 때 어느정도의 수익을 기대할 수 있을까?

그것을 알려면 기본적으로 이정도는 알아야한다.

• 건폐율 :
  • 건축물이 대지를 덮을 수 있는 비율
  • 특이사항이 없으면 60%가 최대치
  • ex) 100평 건폐율 60% = 40평은 지붕없는 마당 또는 주차장
• 용적률
  • 대지 대비 건물의 연면적
  • ex) 100평 용적률 250% = 건물 250평

지적 분류별 허용치

• 주서
  • 2종 일반
    • 건폐율 60%
    • 용적률 200%
• 상업
  • 중심
    • 용적률 1000%
  • 일반
    • 용적률 800%
  • 근린
    • 용적률 600%

건축비용

• 소규모 저층 철근콘크리트 건물
  • 3.3m2당 300~600
• 초고층 빌딩 ex) 롯데월드타워 총 건축비 3조8천억원 연면적 328351m2
  • m2당 1157만원, 3.3m2당 3819만원
• 철근콘크리트 구조 건물
  • ???모름. 확인필요

미래 교통수단의 변화도 고려

자동운전,  휴대용 이동수단 이 가져올 변화

마을버스 규모가 작아지거나 마을버스 정도의 이동거리는 1분안에 불러서 탑승이 가능한 교통시스템이 나올 수 있다.

등등의 이유로 역세권의 가치가 조금 낮아질 수 있다.

세금관련

8.2부동산 대책이후 변경된 부분.잘 모르겠는데 어디서 배껴놨었다.

수도권 6억이하, 지방3억이하 주택 5년이상 임대시 종부세 면제

준공공임대

• 10년이상 양도세 전액면제
• 8년이상 장시보유 특별공제 50%

전용85m2초과 임대주택 재산세 감면 제외

공시가격 6억 초과시 양도세 종부세 감면불가