2017년이후 중소형 건설사 줄도산 위기
현재 부동산의 활황은 몇 가지 요인이 복합적으로 작용했다.
- 70~80년대 건설된 노후 아파트/건축물들의 연한 충족으로 인한 재개발/재건축의 활성화
- 정부의 주거안정화 대책으로 대출이 쉬워지면서 전세 대출 급증/급등 -> 연쇄작용으로 집갑상승
- 중국인 투자로 인한 국지적인 가격상승(제주..)
- 외국인(중국인)관광객 급증으로 인한 지역적인 상승(강북일부지역, 홍대일대)
더 있을 것 같은데.. 이정도 생각난다.
3,4번은 일부지역에 국한되서 주젤아은 관련이 없는 것 같네
최초에는 아파트 위주로 상승했는데 가격상승의 낙수효과가
오피스텔, 다세대, 빌라 시장에도 불을 지피고
이로인해 중소형 건물 신축이 활발해졌다.
위와 다른 배경으로 2010년경이었나? 재개발/뉴타운 취소도 중소형 건설사들에게는 또 기회였다.
아파트 재개발이라면 대형건설사들이 참여해서 일을 맡겠지만 이게 취소되는 경우에는 소형 건설사의 일거리가 늘어나게 된다.
이런식으로 소형건설사의 호황이 5년가량 이어져온 것 같다.
그리고 2016년… .
요즘은 구옥사이를 지나다보면 온동네가 신축이다.
며칠전에 다세대주택이었던 집 위에는 포크레인이 올라가서 벽을 꼬집어 떼어내고 있고,
또 며칠 있다보니 땅을 파고 철근을 박고 있다.
이렇게 몇달 지나고 보니 어느새 집앞에 10층짜리 신축 오피스텔이 떡하니 올라가 있다.
신축건물은 계속 올라가고 있는데 시장 분위기는 조금 변한 것 같다.
위기요인이 몇 가지 보이기 시작한다.
첫째, 빌라 분양가가 과도하게 올라갔다. 빌라업자들이 가격을 높게 책정한 부분도 있지만
현재 시장상황에 대해 오판을 하고 구옥이나 대지 매입가격을 높게 책정한 영향도 있을거라 생각한다.
둘째, 한참전에 올라온 빌라 분양광고가 없어지질 않는다. 잘 팔리지 않는다는거다. 악성 미분양 물량은 전세로 돌리거나 하는 식으로 처리를 하는데
이것도 이제 한계에 달하지 않았을까 싶다.
집값 상승세가 주춤하며 관망세가 짙어지고 있다.
주택을 구매할만한 여력이 되는 사람은 이제 거의 다 구매한 것 같고 … 이제 부동산 매물이 얹혀서 소화가 안되기 시작한다.
이 위기는 작은 호황의 시작이었던 몇 가지 요인이 사라지면서 시작됐다.
대출축소와, 금리인상, 그리고 재개발 아파트의 완공과 입주
예비구매자들은 구매를 늦추기 시작하는 것 같다? 관망세가 이어지면 시장은 위축되고 자금줄이 막힌다.
위기의 전조는 서서히 나타나지만 위기는 쾅소리와 함께 나타난다.
손해를 감수하고라도 급매물을 소화시켜 자금을 확보하는게 좋을지
경기를 낙관하고 기다리는게 좋을지 모르겠다.
위기상황에서 다음과 같은 시나리오가 전개될 것으로 예상한다.
금리인상으로 인한 건설사의 급매물 출회
건설사의 빌라에 입주했던 전/월세 세입자의 계약만료
재건축/재개발 아파트 입주로 인한 빌라/다세대 수요감소
세입자를 못구한 건설사의 급매물 출회